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惠州浮沉 资金链断裂光耀地产之前世今生

2015-04-16 10:38:22 来源:

 楼市泡沫破灭之声四起,市场再有知名房地产企业资金链断裂执笠个案浮现,深圳光耀地产资金链断裂,多个楼盘已无法交楼,或将面临倒闭风险。

  最新消息,5月7日晚间,深圳新都酒店股份有限公司(*ST新都)公告,其董事长兼总经理袁克俭先生书面辞职,辞职报告立即生效,袁将不再担任公司任何职务。

  公告称,袁克俭因在公司第七届董事会正式履职后无法与公司原总经理李聚全完成工作交接而未完全履职,以及在公司出现违规担保事件后无法预测李聚全担任公司董事长兼总经理期间及至目前时间是否还发生其他违规担保事项或损害公司利益的情况,特向董事会请求辞去公司董事长、总经理职务。

据了解,*ST新都第一大股东深圳市瀚明投资有限公司,正是近日陷入资金链断裂的光耀地产全资子公司。光耀地产实际控制人为郭耀名,而袁克俭此前为光耀集团总裁,今年年初才到*ST新都担任董事长兼总经理一职。  违规担保与资金链断裂  自5月6日起,已有多家媒体曝光深圳光耀地产在惠州市的多个楼盘延期交付,资金链有断裂的危险。虽然光耀地产第一时间辟谣称,部分楼盘确实延期交付,公司面临资金压力,但公司现在日子渠道畅通,有信心渡过难关。

  但据早前观点地产新媒体向光耀地产相关人士求证的情况,光耀地产确实出现资金链断裂,旗下项目楼盘延期交付情况,“有那么几个楼盘确实是延期交付了。”光耀相关人士如是称。

  而现在,*ST新都正是为处境窘迫的光耀地产违规担保,才将自己拉进漩涡。公告显示,2011年7月,*ST新都为光耀地产一笔借款提供担保,但此事既未经公司决策程序,事后亦未披露。

  据*ST新都2013年年报披露,2011年1月26日润旺矿产品贸易(深圳)有限公司与伍泽松签订借款合同,向后者借款6000万元,期限4个月。  当年7月,润旺公司与伍泽松签订协议,将上述借款及有关债务全部转移给光耀地产,并将借款期限延长至2012年1月21日,由*ST新都提供无限连带责任保证担保。但借款到期后,光耀地产并未如约归还。

  2012年12月27日,伍泽松向广东揭阳中级人民法院提起诉讼,要求光耀地产偿还本息,*ST新都作为担保人之一,对上述款项和案件费用承担连带清偿责任。
2013年12月5日,揭阳中院出具执行裁定书,共计冻结包括*ST新都、润旺公司、永州市资源开发有限责任公司、郭耀名等17人(公司)1.14亿元资产。截至年报披露日,*ST新都尚有447万元资金被冻结。

   目前,对于外界关心的资金链断裂的问题,光耀地产相关人士称,公司没有马上倒闭、资金断裂的情况,但“公司现在在资金方面确实存在一些压力”,其称目前“公司还在通过很多方式做融资”,包括寻求过往的合作伙伴的帮助。  据了解,光耀地产惠州“光耀荷兰小城”项目自今年3月以来已出现大批业主维权状况,事因项目原定于2013年12月30日交楼的物业一再推迟交付日期。  而惠州市仲恺高新区住房和城乡规划建设局早前亦公开发布消息,4月27日仲恺高新区住建、政法等部门已介入调解光耀荷兰小城业主维权诉求。有惠州业内人士就向观点地产新媒体表示,光耀地产在惠州的多个楼盘项目已封盘停售,部分房产因资金问题已出现资产抵押状况。

   四面楚歌的光耀地产

  从光耀自身透露公司确实存在资金压力,再到光耀地产到期无法偿还借款,以至于拖累旗下曾为其做担保的公司*ST新都,均不难看出光耀着实已陷入资金链断裂危机中。

  “在行业不景气下,房企难免四面楚歌,只是相较于其他房企光耀潜藏的危险因子更多,一旦市场情况稍对光耀不利,光耀就会被打垮”。

  至于潜藏的危险因子,相关业内认为,一方面,以往即便其他城市受到政策因素影响销售缓慢,惠州还是能支撑一定程度的业绩,但今年由于建筑工程款结算问题导致去年到今年整个工程没达到预售条件,惠州回款遇到困难。  同时,在去年下半年,光耀进行过一轮重组,根据当时的重组方案,光耀与金源控股合作成立的公司,将双方共同开发光耀集团位于惠州、杭州和上海等城市的6个新项目,合作开发的项目约占光耀地产总项目数量的四分之一。

  作为入股新公司的回报,金源控股出资20亿元入股。但目前来看,通过将好卖的项目与别人合作的形式,虽然间接获得了一部分资金,但变现后仍不足以归还之前借贷的成本。

  “人家愿意参与合作,肯定是需要一些容易变现的项目,去年惠州等三线城市房子不好卖,但是像杭州、山东、北京、上海的房子都好卖,所以当时注入新公司的项目里就有杭州跟上海的项目,由此也在一定程度上,让光耀丧失了优质资产”。

  同时,除光耀自身资金回笼存在问题外,另一方面,今年银行普遍不放贷不说,自年初以来所有的信托不能介入房地产土地的抵押贷款,也断送了光耀了另一条融资渠道。  至于接下来光耀能否走出资金危机,另有一业内表示,因为现在银行贷不到款,而新的投资方本身就不看好惠州的发展,因此也不会再借钱给光耀,所以光耀能否走出资金紧张的局面还得看政府。  该业内认为,如果政府出面,让银行在贷款方面给予光耀低利率资金,也许光耀能缓解一部分资金压力。

  “如果你让哪个公司去接手光耀的可能性也不大,以前购入土地,土地使用证还没办下来,地价还没交付,这样的话这个土地无法进行按揭、抵押。而且优质资产在去年和前年已经抵押给别人,现在的土地主要在惠州,布局太单一了,也不会有企业去购买”,该业内补充指出。  惠州发家 浮沉皆于此  光耀起步于惠州,目前主要的项目布局也在惠州,所以多数人看来,惠州是光耀的发家之地。

  资料显示,2002年4月,惠州市光耀实业投资有限公司成立;2006年3月,成立光耀集团有限公司,剥离了旗下其他产业,专注于房地产开发。据相关业内介绍,正式介入惠州市场后,因市场干预因素少,再加上在惠州拿地多是与别人合作拿地,待项目入市后再做偿还,因此支出成本低,这也使得光耀于2009年、2010年这两年在惠州发展相当平稳,但从2011年开始新的国五条,限购、限贷款对光耀的影响就比较大。

  其中,2009年就是光耀正是迈开步伐扩张的年份,扩张范围主要围绕珠三角、长三角、环渤海三大经济圈。据光耀官网资料显示,截止目前光耀已经逐步拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等城市。

  不过,在这一轮扩张之后一两年,光耀的销售虽然开始稳步上升,但由于之后的市场限贷、限购政策相继出台,有关光耀资金链断裂、信托兑付质疑、陷入借贷纠纷等传闻频繁传出。  值得一提的是,虽然于2012年初,光耀已慢慢在摆脱惠州房企的烙印,但惠州区域市场销售额仍然占到公司总销量的近八成。

  有分析指出,正是由于政策性因素的干预,才导致以投资需求主导的惠州楼市热潮逐渐消褪,而这对以惠州为主战场的光耀地产的冲击格外明显,也从根本上制约了光耀地产销售规模的增长。

  根据光耀年报销售数据显示,其2012年销售规模却停滞不前仅完成60亿左右,距全年150亿的目标相去甚远。而2013年,光耀地产依然只制定了60亿元的销售目标,销售增长明显乏力。

    最终,随着三四线城市及远郊地区的局部风险逐渐加剧,光耀在惠州发展乏力,也因此而受到外界诸多质疑。

  “光耀虽然起家惠州,但最大的失利也在惠州,因为光耀主要的项目全部在惠州,而在三四线城市楼市压力渐大的市况下,项目集中度高所面临的风险无疑更大”。  对于造成光耀今天局面的因素,外界更多的或归结于其过于集中的惠州布局,但在资深评论人林晓华看来,也要归结于光耀的胆子太大。

  林晓华指出,2011年调控性政策刚出台之时,光耀在杭州、山东、北京等地均有布局,如果没有限贷、限购等政策性因素干扰,光耀在北京杭州的销售应该还是可以的,但随之而来的限购对这些城市影响特别大,光耀的布局自然未得到好的反响,反而当年在惠州卖了20个亿,却也不足以支付之前在四处买地的支出。

  另值得一提的是,在国内的布局中,光耀花巨资投入的全球候鸟度假地这一旅游项目,也耗费了光耀大笔资金,从而影响了光耀的资金链。  除在国内大手笔拿地之外,光耀在其销售尚未出现根本性好转的情况下还将布局延伸至海外。2012年6月,光耀宣布拟投30亿在韩国开发旅游项目。

 
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